Los gastos del vendedor en Cataluña, uno a uno
Aunque la mayoría de gastos de escritura y registro recaen habitualmente sobre el comprador, el vendedor asume una serie de costes propios. Estos son los principales:
1. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo gestiona el ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda y grava el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Tras la reforma de 2021, puedes elegir entre dos métodos de cálculo (objetivo y real) y, si vendes sin ganancia, puedes quedar exento.
2. IRPF por ganancia patrimonial
Si vendes tu vivienda por más de lo que te costó, la diferencia (la ganancia patrimonial) tributa en el IRPF con tipos progresivos que van del 19 % al 28 %, aplicados por tramos. Existen exenciones relevantes: la reinversión en vivienda habitual, o la exención total para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
3. Cancelación de hipoteca
Si sobre la vivienda pesa una hipoteca, deberás cancelarla registralmente. Esto implica gastos de notaría, registro y, en algunos casos, gestoría. El importe suele oscilar entre unos cientos de euros y hasta unos 1.000 €.
4. Comisión de la agencia inmobiliaria
Si contratas una agencia para gestionar la venta, su comisión suele situarse entre el 3 % y el 5 % del precio, más IVA. A cambio, obtienes intermediación profesional, cartera de compradores, gestión de visitas y acompañamiento jurídico.
5. Certificados obligatorios
El certificado de eficiencia energética (entre 80 y 200 € aproximadamente) y la cédula de habitabilidad (si no está vigente) son documentos necesarios para poder vender.
Ejemplo orientativo de una venta
Imagina un piso comprado en 2015 por 160.000 € y vendido en 2026 por 240.000 €, con 50.000 € de hipoteca pendiente:
- Ganancia patrimonial bruta: 80.000 € (antes de gastos deducibles).
- IRPF sobre la ganancia: según los tramos aplicables, una cantidad significativa que conviene calcular con detalle.
- Plusvalía municipal: variable según el municipio y el valor catastral del suelo.
- Comisión de agencia (3 % + IVA): en torno a 8.700 €.
- Cancelación de hipoteca: unos 400–600 €.
- Certificados: 200–400 €.
Como ves, entre impuestos y gastos, la cifra final puede alejarse bastante del precio de venta bruto. Por eso es tan importante calcular el beneficio neto antes de tomar decisiones.
Cómo reducir la factura fiscal legalmente
Existen mecanismos legales para optimizar la tributación: deducir los gastos e impuestos asociados a la compra y a la venta, aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, o aprovechar la exención para mayores de 65 años. Cada uno tiene requisitos específicos que conviene verificar con un profesional.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una compraventa, la plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo pacto en contrario poco habitual.
¿Puedo deducir la reforma que hice en el piso?
Las mejoras (no el mantenimiento ordinario) pueden incrementar el valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia, siempre que puedas justificarlas con facturas. Consúltalo con tu asesor.
Calcula tu beneficio neto
Nuestra calculadora incluye un apartado para estimar el beneficio neto de tu venta introduciendo tu hipoteca pendiente, la comisión y los gastos. Así sabrás, de forma orientativa, cuánto te quedaría realmente tras la operación.
